КРТ со знаком качества:
эксперты «Брусники» — о сложностях и перспективах развития территорий

— Ключевое преимущество КРТ в том, что при его использовании интересы девелопера, муниципалитета, горожан и жителей расселяемых территорий находятся в балансе. Сейчас это единственный настолько эффективный инструмент, который помогает мегаполисам «сшить» ткань города, реновировать депрессивные пространства и качественно преобразовать среду.

Для нас важно, что инструмент КРТ может быть использован как на крупных участках, так и на довольно небольших по площади.

— На текущий момент семь – в Тюмени, Сургуте, Екатеринбурге. Готовится договор о КРТ крупной территории в Новосибирске. Объем проектов КРТ и РЗТ в земельном банке «Брусники» в 2023 году достиг 2,6 млн м² продаваемой площади или 29% от общего объема земельного банка.

Мы в «Бруснике» уверены, что число проектов комплексного развития в ближайшее время будет возрастать буквально в геометрической прогрессии. И важно сохранить качество диалога власти и девелоперов, что даст возможность строительным компаниям, как драйверу механизмов КРТ, менять города к лучшему.

— Если говорить о проекте в Новосибирске, чем он будет отличаться?

— Это масштабный участок площадью около 7 га в центральной части Новосибирска между улицами Ипподромской и Фрунзе. На лот претендовали сразу восемь девелоперов, его начальная цена составила 121,5 млн руб., в ходе торгов она выросла почти в 26 раз до 3 млрд руб. При освоении этой территории мы расселим 45 частных домов и благоустроим прибрежную зону красивого озера Верховое. «Брусника» построит здесь за 10 лет более 150 тыс. кв. м недвижимости.

Уже в 2025- 2026 годах компания планирует провести расчистку и благоустройство водного объекта и прилегающей территории. Параллельно начнется строительство.

Мы понимаем, что это знаковая и ценная для города территория. Ее переосмысление требует тщательной и выверенной работы над мастер-планом. В его основу мы заложим несколько принципов: связанность, контекстуальность, интеграцию урбанистического и природного ландшафтов, развитие инфраструктуры. В целом, эти принципы мы закладываем в понятие хорошего жилья и качественного градостроительства.

— Градостроительная стратегия «Брусники» – создание уникального городского пространство нового качества, в нем идея и градостроительные решения отвечают на вызовы контекста территории.

У «Брусники» есть четыре ключевых момента, правила в разработке локаций. Во-первых, должна быть высокая концентрация среды, разнообразие ее по функциям, что делает место доступным, интересным, востребованным у большого количества людей. Во-вторых, мы уверены, что инфраструктуру надо делать в опережающем порядке. Сначала – коммунальные сети, дороги, места притяжения и только потом жилье. В одном из наших проектов в Тюмени мы сначала благоустроили озеро, а уже потом начали строить дома. В-третьих, город должен быть цельным, не превращаться в лоскутное одеяло. И четвертый момент – один из самых важных. Это понимание места, его значения, истории, основы идентичности для людей.

Мы уверены, что смыслы прошлого, историю места нужно включать в идеи развития территорий, создавать особенный характер районов, с которым жители могли бы себя ассоциировать.

— Выделю три причины. Первый – неактуальные стратегии городского развития. Стратегические документы многих городов по-прежнему транслируют ценности и подходы советской эпохи, для которой были актуальны две задачи – дать людям квадратные метры и обеспечить базовые потребности. Последствия – маятниковая миграция, расползание города. Тогда не думали об интенсивном использовании территории, а большинство пространств,созданных тогда, имеют только одну функцию. В современном городе пространственная политика должна быть подчинена идее компактности, интенсификации использования пространства и многофункциональности.

Еще одна, вторая, проблема преобразования среды – парковочные нормативы. Мы не устаем повторять, что они высоки и слишком однородны. И это вынуждает девелоперов плодить районы, в которых высотки окружены полями машино-мест. Современные города заинтересованы в снижении числа автомобилей: невыгодно создавать инфраструктуру для транспорта, который более 90% времени стоит. К тому же, инфраструктура никогда не будет поспевать за темпами автомобилизации. Считаем невыгодным и стандартную, в общем, ситуацию, когда «безлошадным» горожанам приходится субсидировать чужой личный транспорт. Ограничение автомобилизации, на наш взгляд, должно включать дифференцированный подход к парковочному нормативу: чем дальше от центра, тем он может быть больше.

Третья проблема – соотношение плотности, площади и этажности застройки, заложенное в градостроительных нормативах. Сегодня оно зачастую вынуждают девелоперов строить башни, между тем среднеэтажная плотная застройка гораздо комфортнее для человека. Чтобы формировать действительно гуманную среду, надо перебалансировать эти параметры.

— Крупный проект и компактная реновация 1-2 га городской территории, – концептуально разные явления. Если мыслить образами, то небольшая реновация – это малоинвазивная операция, а большая реновация – это операция на открытом сердце, от которой зависит судьба всего организма.

В прогрессивных городах структуры, созданные муниципалитетами для крупных проектов, формируют техзадание на мастер-план и проводят конкурс, выбирая наиболее компетентных исполнителей. Но в большинстве российских городов концепцию развития той или иной территории разрабатывает девелопер. И то, насколько качественное развитие получит территория, зависит исключительно от компетенций победившей в конкурсе компании. Это большой риск, и важно понимать, что почти всегда выгода от аукциона этот риск не перекрывает.

Комплексное развитие большой территории – вопрос не цены, а компетенций. Маленькие и понятные проекты – это территория аукциона, и здесь пусть сам рынок и определяет цену, это правильно. Масштабная реновация может реализовываться только через качественный отбор исполнителей, которые понимают глобальные тренды развития городов, а не реплицируют идеи прошлого.

— Кроме сложностей идейных, стратегических, о которых я говорил, развитие большой территории всегда связано с «расшивкой» двух сложных тем.

Первая – инфраструктура. Мы на старте должны понимать, где будут проложены сети, какие социальные, коммерческие, спортивные объекты будут сосредоточены на территории. Принципиальное значение имеет именно опережающее развитие инфраструктуры. Школы, детские сады, поликлиники, общественные пространства должны появляться на начальном этапе строительства.

Вторая больная тема – проектирование транспортной инфраструктуры. Вопросы о том, где люди будут хранить свои машины, должен решаться в самом начале проекта, а не на завершающей его стадии, когда наземные паркинги уже никому не нужны.

На старте должны быть готовы расчеты нагрузки на дорожную сеть и обеспечение транспортной доступности территории. И, наконец, в крупных проектах должны быть «якоря» – то, что и делает город городом: набережные, парки, скверы, событийные и камерные площади, спортивные сооружения, благоустроенные водоемы, пляжи, рынки с фудкортами, исторические здания, артефакты, подчеркивающие идентичность места.