КРТ в Новосибирске: эксперты назвали главные проблемы и зоны роста
Представители власти, банки и девелоперы на круглом столе в рамках «Бизнес дня РБК» в Новосибирске, который прошел в Grand Autograph Hotel Novosibirsk обсудили нюансы, проблемы, риски и перспективы реализации проектов в рамках комплексного развития территории (КРТ)
Застройщики и власти высоко оценивают перспективность механизма КРТ, который стал одним из ключевых направлений градостроительного развития регионов, позволяя проводить реновацию городских территорий.
Первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов рассказал, что понятие КРТ действительно стало модным, но ожидания от этого механизма у участников иногда завышены: раньше уже был похожий алгоритм РЗТ, и чуда от новой аббревиатуры ждать не стоит.
«Мы пытаемся выделить КРТ по инициативе правообладателя как одно из основных направлений. Это именно поиск взаимных компромиссов между застройщиками и органами публичной власти по разграничению обязательств, которые требуются для строящегося жилья», – отметил он. – Также мы продолжаем успешно, на наш взгляд, развивать КРТ по инициативе региональной власти».
Первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов рассказал, что понятие КРТ действительно стало модным, но ожидания от этого механизма у участников иногда завышены: раньше уже был похожий алгоритм РЗТ, и чуда от новой аббревиатуры ждать не стоит.
«Мы пытаемся выделить КРТ по инициативе правообладателя как одно из основных направлений. Это именно поиск взаимных компромиссов между застройщиками и органами публичной власти по разграничению обязательств, которые требуются для строящегося жилья», – отметил он. – Также мы продолжаем успешно, на наш взгляд, развивать КРТ по инициативе региональной власти».
Первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов
Замминистра считает, что Новосибирской области нужно перенимать опыт других субъектов, когда все жилье строится по КРТ и никак иначе. Именно за этим механизмом спикер видит будущее всего жилищного строительства в Новосибирске.
Замначальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Иван Ивашина согласился с коллегой из министерства строительства в том, что механизм КРТ станет основополагающим.
«Фактически Новосибирск начал реализовывать этот механизм с 2022 года. На данный момент у нас проработано 39 территорий под КРТ. Это позволит осуществить строительство порядка 6 млн кв. м жилья. Сейчас заключено 10 договоров о комплексном развитии территорий. Расселены 16 домов частного сектора, 47 аварийных домов. В бюджет города привлекли 2,3 млрд руб.», – сказал он. Спикер отметил, что муниципалитет одним из главных преимуществ КРТ видит ускоренное расселение ветхого и аварийного жилья.
Замначальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Иван Ивашина согласился с коллегой из министерства строительства в том, что механизм КРТ станет основополагающим.
«Фактически Новосибирск начал реализовывать этот механизм с 2022 года. На данный момент у нас проработано 39 территорий под КРТ. Это позволит осуществить строительство порядка 6 млн кв. м жилья. Сейчас заключено 10 договоров о комплексном развитии территорий. Расселены 16 домов частного сектора, 47 аварийных домов. В бюджет города привлекли 2,3 млрд руб.», – сказал он. Спикер отметил, что муниципалитет одним из главных преимуществ КРТ видит ускоренное расселение ветхого и аварийного жилья.
Замначальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Иван Ивашина
С точки зрения экономики проекта «входным билетом» в проекты КРТ всегда служит заявка от заинтересованного застройщика. «Мы в мэрии ее рассматриваем. У нас в муниципалитете для этого создана комиссия, в которую включены в том числе и представители региональной власти», – пояснил замначальника департамента.
В разных стадиях в Новосибирске находятся 39 проектов комплексного развития территорий, в сумме это более 6,1 млн кв. м жилья, — вчетверо больше объемов, которые в городе сдали в эксплуатацию в прошлом году. Общая площадь территорий под КРТ в Новосибирске — 434,9 га.
Законодательные нюансы
Депутат Госдумы, зампредседателя строительного комитета, Александр Аксененко рассказал, что основная задача, чтобы в рамках реализации КРТ инвестор как можно раньше начинал строительство. Для этого уже были упрощены некоторые процедуры согласования. «Есть и ряд предложений, которые комитет будет рассматривать, и высока вероятность, что они будут приняты», – сообщил парламентарий.
Предлагается внести поправки в статьи 23, 33 Градостроительного кодекса РФ, чтобы договор о КРТ наравне с решением являлись основанием для внесения изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования.
Предлагается внести поправки в статьи 23, 33 Градостроительного кодекса РФ, чтобы договор о КРТ наравне с решением являлись основанием для внесения изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования.
Александр Аксененко, депутат Госдумы, зампредседателя строительного комитета.
Изменения планируется внести и в статьи 67, 68 Градостроительного кодекса, чтобы застройщики в рамках КРТ обязаны были осуществлять строительство социальной инфраструктуры. «Тема сложная, но она звучит на федеральном уровне. Это уже реализовано в Москве. Какое будет принято итоговое решение по этому вопросу, покажет время, но об этом говорится на полях профильного комитета Госдумы», – сказал Аксененко.
Кроме того, будет усилен контроль за инвестиционными программами в секторе ЖКХ в рамках проектов КРТ. «Все, что связано с обеспечением сетями участков, будет дополнительно регулироваться и находится под строгим контролем. Сформирована уже новая программа по модернизации, потому что на той инфраструктуре, которая сейчас существует в Российской Федерации, и при нашей ветхости сетей, мы не сможем задачи решить. Никакое КРТ не сможет реализовываться без сетей», – отметил депутат.
Кроме того, будет усилен контроль за инвестиционными программами в секторе ЖКХ в рамках проектов КРТ. «Все, что связано с обеспечением сетями участков, будет дополнительно регулироваться и находится под строгим контролем. Сформирована уже новая программа по модернизации, потому что на той инфраструктуре, которая сейчас существует в Российской Федерации, и при нашей ветхости сетей, мы не сможем задачи решить. Никакое КРТ не сможет реализовываться без сетей», – отметил депутат.
В регионах России есть крупная задача по вовлечению в КРТ земель сельхозназначения. Поправка предлагает, чтобы комплексное развитие территорий в таких случаях осуществлялось на основании договоров заключаемыми органами местного самоуправления с собственниками таких земельных участков.
Дмитрий Тимонов попросил пересмотреть этот вопрос, выразив опасения по ситуациям, когда сельсоветы смогут сами заключать такие договоры. По его мнению, это стоит отдать администрациям районов области или региональным властям. «Отдавать на откуп сельсоветам – это неосторожно», – высказал мнение замминистра.
Дмитрий Тимонов попросил пересмотреть этот вопрос, выразив опасения по ситуациям, когда сельсоветы смогут сами заключать такие договоры. По его мнению, это стоит отдать администрациям районов области или региональным властям. «Отдавать на откуп сельсоветам – это неосторожно», – высказал мнение замминистра.
По данным Минстроя РФ, по вовлечению земельных участков в КРТ в России лидируют Московская область, Москва и Кировская область. По состоянию на апрель 2024 года в проработке в регионах находится 1,2 тыс. территорий площадью 31 тыс. га с градостроительным потенциалом более 215 млн кв. м, включая 155 млн кв. м жилья.
Риски и экономика проекта
Директор Сибирского регионального центра «Банка Дом.рф» Алексей Кузнецов рассказал, что на входе банк-застройщик производит формирование строительно-финансовой модели, на основе которой принимаются решения, участвовать или не участвовать инвестору, и какая нагрузка идет на проект. При этом у разных банков оценка может сильно отличаться.
Директор Сибирского регионального центра «Банка Дом.рф» Алексей Кузнецов
Выступающий отметил, что КРТ – это длинные истории и, безусловно, есть риски, связанные с низким спросом и снижением продаж. «Но плюс проектного финансирования как раз в том, что оно будет продолжаться. Банк не перестанет выделять деньги застройщику, потому что он, по сути, находится с девелопером в одной лодке», – заключил спикер.
По словам руководителя земельного банка «Брусники» в Новосибирске Бориса Зырянова, сейчас девелопер закладывает на проект два года от момента победы на торгах до ввода первого дома в реализацию. «Столь долгое ожидание связано в первую очередь с большим количеством процедур, которые у нас по срокам не урегулированы. Инструмент – относительно новый, поэтому в процессе реализации все это будет донастроено», – выразил надежду спикер.
По словам руководителя земельного банка «Брусники» в Новосибирске Бориса Зырянова, сейчас девелопер закладывает на проект два года от момента победы на торгах до ввода первого дома в реализацию. «Столь долгое ожидание связано в первую очередь с большим количеством процедур, которые у нас по срокам не урегулированы. Инструмент – относительно новый, поэтому в процессе реализации все это будет донастроено», – выразил надежду спикер.
Руководитель земельного банка «Брусники» в Новосибирске Борис Зырянов
В России инструментом реализации крупных проектов КРТ должен стать конкурс, по результатам которого власти могли бы выбрать девелопера, предложившего не только большие суммы за право развивать территорию, но и наиболее продуманную концепцию.
«Развивать большую территорию – это совсем другой уровень ответственности. Необходимо решить массу сложностей, связанных с проектированием транспортной, инженерной инфраструктуры и так далее. Этим должны заниматься девелоперы, имеющие глубокую экспертизу и предложившие городу наилучшие условия. То есть важнейший акцент не цена, а наилучшие условия», – считает Зырянов.
Важнейшим является роль муниципалитетов по выработке требований к комплексной застройке и критериев выбора наилучшего предложения. Потери, к которым может в будущем привести некачественный проект, на порядок выше, чем выгода от проведения обычного аукциона.
Эксперт добавил, что сейчас в Новосибирске порядка 500 аварийных домов. Это депрессивная, вырванная из городской ткани территория, которая при этом имеет огромный потенциал для города.
«Развивать большую территорию – это совсем другой уровень ответственности. Необходимо решить массу сложностей, связанных с проектированием транспортной, инженерной инфраструктуры и так далее. Этим должны заниматься девелоперы, имеющие глубокую экспертизу и предложившие городу наилучшие условия. То есть важнейший акцент не цена, а наилучшие условия», – считает Зырянов.
Важнейшим является роль муниципалитетов по выработке требований к комплексной застройке и критериев выбора наилучшего предложения. Потери, к которым может в будущем привести некачественный проект, на порядок выше, чем выгода от проведения обычного аукциона.
Эксперт добавил, что сейчас в Новосибирске порядка 500 аварийных домов. Это депрессивная, вырванная из городской ткани территория, которая при этом имеет огромный потенциал для города.
“
«Дело не только в том количестве квадратных метров, которые мы можем на ней построить, дело в выгоде, которую город может получить от развития территории. Это, в первую очередь, люди, которые после долгого ожидания смогут жить по-человечески, во-вторых, мы значительно повышаем качество городской среды, в-третьих, за счет насыщения территории новыми функциями формируем дополнительные доходы бюджета. В-четвертых, – развиваем современную социальную инфраструктуру», – подчеркнул Борис Зырянов.
Почему буксует КРТ по инициативе правообладателя
Замначальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Иван Ивашина сообщил, что спрос на этот инструмент не так высок. Он предположил, что это может быть связано с нормативной преградой для собственника в виде невозможности заявиться на КРТ, если территория имеет другое вид разрешенного пользования.
«Мы ограничиваем вход промышленных предприятий, если это не предусмотрено развитием нашего генерального плана. По этом поводу мы находимся в дискуссии с правительством области. Я думаю, что в ближайшее время на чем-то мы сойдемся, но пока фактически у нас только такие две территории, иных не было», – сказал он.
«Мы ограничиваем вход промышленных предприятий, если это не предусмотрено развитием нашего генерального плана. По этом поводу мы находимся в дискуссии с правительством области. Я думаю, что в ближайшее время на чем-то мы сойдемся, но пока фактически у нас только такие две территории, иных не было», – сказал он.
Первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов не согласился с тем, что нужно пользоваться запретительными мерами, так как город надо развивать, чтобы становилось меньше депрессивных территорий, и людям хотелось жить в нем.
Директор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов поднял актуальный вопрос о сроках рассмотрения изменений, вносимых в градостроительную документацию. «Если по инициативе муниципалитета – это делается в течение трех месяцев, то по инициативе правообладателя никаких сроков не установлено. В итоге согласование затягивается, говорят, что повезет, если в течение года, но не факт. Получается, что застройщик, заходя на депрессивную территорию, не может себе гарантировать даже начало старта строительства по КРТ», – констатировал он.
Директор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов поднял актуальный вопрос о сроках рассмотрения изменений, вносимых в градостроительную документацию. «Если по инициативе муниципалитета – это делается в течение трех месяцев, то по инициативе правообладателя никаких сроков не установлено. В итоге согласование затягивается, говорят, что повезет, если в течение года, но не факт. Получается, что застройщик, заходя на депрессивную территорию, не может себе гарантировать даже начало старта строительства по КРТ», – констатировал он.
Дмитрий Тимонов поддержал Евгения Гаврилова, согласившись с необходимостью разумных и понятных сроков для девелопера.
Руководитель МБУ «Институт градостроительного планирования» города Новосибирска Алексей Нестеркин считает, что с одной стороны в КРТ по инициативе правообладателя нужно идти навстречу инвестору, и вносить изменения в генеральный план в любое время, в максимально сжатые сроки, но при этом есть риск размыть саму суть планирования города.
Руководитель МБУ «Институт градостроительного планирования» города Новосибирска Алексей Нестеркин считает, что с одной стороны в КРТ по инициативе правообладателя нужно идти навстречу инвестору, и вносить изменения в генеральный план в любое время, в максимально сжатые сроки, но при этом есть риск размыть саму суть планирования города.
Руководитель МБУ «Институт градостроительного планирования» города Новосибирска Алексей Нестеркин
«Если это депрессивная промышленная территория, это не означает, что она должна трансформироваться в жилье, потому что КРТ подразумевает именно жилую застройку. Вполне возможно, что может быть и возврат к промышленному производству», – сказал он.
Александр Аксененко также поддержал Гаврилова, заявив, что сейчас регионам переданы большие полномочия по КРТ, поэтому регион и город должны определить четкие параметры, чтобы все было прозрачно и понятно. «Тогда и инвестор будет активнее заходить», – подытожил депутат.
Руководитель проекта по развитию «Самолет Страна» Александр Гычев поделился опытом работы в других регионах. Сейчас у компании есть три площадки КРТ по инициативе органов местного самоуправления, и более 10 площадок по инициативе правообладателя в разных регионах России.
И ситуация от региона к региону отличается.
Александр Аксененко также поддержал Гаврилова, заявив, что сейчас регионам переданы большие полномочия по КРТ, поэтому регион и город должны определить четкие параметры, чтобы все было прозрачно и понятно. «Тогда и инвестор будет активнее заходить», – подытожил депутат.
Руководитель проекта по развитию «Самолет Страна» Александр Гычев поделился опытом работы в других регионах. Сейчас у компании есть три площадки КРТ по инициативе органов местного самоуправления, и более 10 площадок по инициативе правообладателя в разных регионах России.
И ситуация от региона к региону отличается.
Руководитель проекта по развитию «Самолет Страна» Александр Гычев
«Например, по инициативе правообладателя в некоторых регионах можно за полгода вывести площадку уже готовую к строительству, что является хорошей динамикой: чем быстрее можно выйти на строительство, тем лучше для экономики проекта», – объяснил эксперт.
Он добавил, что сложившаяся практика компании в различных субъектах РФ позволяет транслировать и передавать полученный положительный опыт. По некоторым регионам компания готовит мастер-планы на масштабные территории. При подготовке проектов проводится аналитика не только по рынку – что и где продается, не только по социальной нагрузке, но и по местам приложения труда, направлениям ежедневной миграции жителей.
Он добавил, что сложившаяся практика компании в различных субъектах РФ позволяет транслировать и передавать полученный положительный опыт. По некоторым регионам компания готовит мастер-планы на масштабные территории. При подготовке проектов проводится аналитика не только по рынку – что и где продается, не только по социальной нагрузке, но и по местам приложения труда, направлениям ежедневной миграции жителей.
“
«В «Самолете» выработаны единые стандарты: они охватывают архитектурные и планировочные решения, инженерию, социальные объекты, благоустройство, отделку и другие опции, – говорит Гычев. – У нас единый подход к созданию комплексных кварталов, и мы стараемся предвосхитить требования будущих жителей наших домов».
Рабочие места в спальных районах
Советник генерального директора Корпорации развития Новосибирской области Лада Юрченко сделала акцент на том, что территории для комплексного развития должны быть самодостаточны и с экономической точки зрения. В качестве примера она привела опыт новосибирского Академпарка, когда после появления данного субъекта экономики, произошло развитие жилищного строительства, строительства новых производственных помещений для участников. Это влечет за собой дальнейшее развитие территории.
Советник генерального директора Корпорации развития Новосибирской области Лада Юрченко
«Формально это не КРТ. Но по сути это то, что предполагает модель, которая реализуется в Москве, программа создания мест приложения труда. Модель должна формировать налоговую базу, рабочие места, и нам нужно подумать, как сделать так, чтобы подобное в Новосибирске реализовать», – считает эксперт.
Директор по продажам КПД «Газстрой» Валерий Коваленко отметил, что застройщики, ведущие жилищное строительство, могут формировать доходную базу, но они ограничены первыми этажами или, максимум, какими-то офисными зданиям. Нужно понимать те локации, где это будет востребовано. Для других, более серьезных производственных проектов на территории нужны застройщики и инвесторы другого профиля.
Директор по продажам КПД «Газстрой» Валерий Коваленко отметил, что застройщики, ведущие жилищное строительство, могут формировать доходную базу, но они ограничены первыми этажами или, максимум, какими-то офисными зданиям. Нужно понимать те локации, где это будет востребовано. Для других, более серьезных производственных проектов на территории нужны застройщики и инвесторы другого профиля.
Руководитель отдела продаж ООО «СК Инвест» Ренат Рахматулин добавил, что у застройщиков жилья есть интерес, чтобы территория наполнялась смыслом, и была не только местом, где у людей есть жилье. «Сейчас отчетливо видна трудовая миграция с левого на правый берег. Мы думаем, как запустить процесс обратной миграции, но, как сказал коллега, мы строим жилье, и можем повлиять на это, только отдавая под коммерцию первые этажи, или возводя коммерческие здания», – заключил спикер.
Школы и детские сады
Еще одной темой круглого стола, которую затронули участники, стал так называемый социальный взнос застройщиков. Ранее в октябре прошлого года по поручению губернатора город подготовил список из 17 будущих школ на более чем 15 тысяч мест. Ввод такого объема школ должен снизить отставание по возведению социальной инфраструктуры в Новосибирске. Деньги на социалку решили найти у девелоперов.
В конце прошлого года в Новосибирске у девелоперов появились проблемы с выдачей разрешений на строительство – прокуратура заблокировала выдачу РНС на более чем 300 тыс. кв.м. будущего жилья из-за отсутствия поблизости необходимой социальной инфраструктуры – преимущественно школ. Залогом выдачи РНС должен стать механизм инфраструктурного сбора, в рамках которого застройщики должны отчислять на социальные объекты по 5000 руб. с квадратного метра жилья.
Ранее вице-мэр глава ДСиА мэрии Алексей Кондратьев сообщал, что строительное сообщество выразило готовность отвлекать средства на развитие социальной инфраструктуры. По оценкам вице-мэра, таким образом должно возводиться порядка 50% инфраструктуры.
Застройщик может либо выкупить и передать в муниципалитет участок земли под школу или детский сад, либо передать в мэрию соцобъект, построенный за счет бизнеса с обязательством выкупить ее в течение трех лет по номиналу или без него. Для некрупных проектов разумной сочли уплату в бюджет сбора по 5 тыс. руб./кв.м жилой площади.
В конце прошлого года сообщалось, что пять строительных компаний заявили готовность возвести за свой счет школы и впоследствии передать их муниципалитету по сметной стоимости. При этом, отметил тогда вице-мэр Алексей Кондратьев, для того, чтобы запустить эти проекты в работу, нужно обсудить и выстроить работу с банками. При этом предполагается, что проценты по выданным строительным компаниям кредитам, которые будут начислены за эти годы, будут засчитываться как взнос строительных организаций в развитие социальной инфраструктуры города.
Ранее вице-мэр глава ДСиА мэрии Алексей Кондратьев сообщал, что строительное сообщество выразило готовность отвлекать средства на развитие социальной инфраструктуры. По оценкам вице-мэра, таким образом должно возводиться порядка 50% инфраструктуры.
Застройщик может либо выкупить и передать в муниципалитет участок земли под школу или детский сад, либо передать в мэрию соцобъект, построенный за счет бизнеса с обязательством выкупить ее в течение трех лет по номиналу или без него. Для некрупных проектов разумной сочли уплату в бюджет сбора по 5 тыс. руб./кв.м жилой площади.
В конце прошлого года сообщалось, что пять строительных компаний заявили готовность возвести за свой счет школы и впоследствии передать их муниципалитету по сметной стоимости. При этом, отметил тогда вице-мэр Алексей Кондратьев, для того, чтобы запустить эти проекты в работу, нужно обсудить и выстроить работу с банками. При этом предполагается, что проценты по выданным строительным компаниям кредитам, которые будут начислены за эти годы, будут засчитываться как взнос строительных организаций в развитие социальной инфраструктуры города.
— For a footnote, for it to be used in-text, the writer found some content necessary to include with the manuscript, however less initially important than the main copy. Therefore, it is necessary for the main copy to have more hierarchy than the footnote.
Инфраструктурный сбор
Как выглядит экономика Новосибирска на общем фоне, ждать ли охлаждения рынков девелопмента, туризма и логистики и как стоимость денег влияет на активность в регионе – обсудили эксперты на деловом завтраке РБК Новосибирск
Во время обсуждения девелопер Евгений Гаврилов рассказал, что, несмотря на многочисленные разговоры и обсуждения историй с инфраструктурным платежом, с ноября прошлого года не утвержден ни механизм, ни размер социального взноса.
«Все это еще находится в стадии обсуждения. Это уже вопрос региональному министерству строительства, когда будет решение? Из-за этого у нас большое число квадратных метров находятся в подвешенном состоянии из-за того, что не дают разрешения на строительство из-за нехватки мест в школах и детских садах», – озвучил проблему застройщик.
Депутат Госдумы Александр Аксененко выразил надежду, что этот острый вопрос вскоре все же будет решен региональными властями.
«Все это еще находится в стадии обсуждения. Это уже вопрос региональному министерству строительства, когда будет решение? Из-за этого у нас большое число квадратных метров находятся в подвешенном состоянии из-за того, что не дают разрешения на строительство из-за нехватки мест в школах и детских садах», – озвучил проблему застройщик.
Депутат Госдумы Александр Аксененко выразил надежду, что этот острый вопрос вскоре все же будет решен региональными властями.